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僵持逾半年的广州楼市

2014-08-11 12:59:21    来源: 收藏

 

  天河区粤垦路上,日出观山二期正在进行最后的整饰。这个即将开盘的小区,一个月前就已竖立起数层楼高的广告牌———“2年原价回购”。


数据图

  十来公里开外,海珠区南洲路旁的罗马家园,也在7月29日针对其在售的最后一期组团龙禧推出了无理由退房政策———买家不满意可在明年5月31日前申请无理由退房。

  狂奔之后急停,到现在为止,广州楼市尚未恢复惯有的动力。在上半年分期首付、折扣促销、买房赠礼等促销手段之后,开发商们又使出了这“破釜沉舟”的刺激招数。

  这是广州十来年商品房交易历史上第三次低潮,成交量跌出近10年新低。市郊楼价让步明显,市区内促销点到即止。

  买卖双方的僵持已超过半年。政府2013年控制楼价使出的限价、限售、限签等楼市调控手段,在这半年内悄然退出广州市场。限购政策松动几度传闻四起,但最终官方明确表态,限购政策尚未调整。

  传统楼市交易旺季“金九银十”就要到来。人们对此季节各有期待:有人在盼望市场在这个季节苏醒,有人希望市场的疲态越发明显。

  广州楼市下半年终将何去何从,没人有十足的把握。

 成交量创十年新低

  郊区降价明显,学位房价格坚挺

  这是广州楼市沉沦的半年。

  广州市发改委副主任陈浩钿7月24日向广州市企业家协会部分企业作经济形势分析时说,今年上半年广州月均一手住宅成交量不到44万平方米,为近十年来新低。

  去年3月,国家楼市调控新政“新国五条”出台后,广州楼价开始新一轮迅速增长。11月本地楼市调控政策“穗六条”出台,二套房首付从最低6成进一步提高至7成、户籍限购政策再从严,广州楼市成交量突然跌到谷底,楼价上涨也戛然而止。

  今年2月下旬,杭州几家楼盘突然降价数千元,人们对楼价会持续上涨的信念开始动摇,广州本地楼市也陷入观望。3月楼市“小阳春”未出现,3月底至4月底,市内多家楼盘推出零首付、一成首付、或者首付分期促销,首付可以在一周甚至最长半年时间内缴清,但仍未拉动市场。之后一手楼价格开始有所调整。5月中下旬,广州至少有20个楼盘价格开始让步———有的推出一口价单位,有的清尾货,有的改装修变毛坯“裸卖”,有的以收官之作的名义推出特惠。

  一手楼价格的松动先是在市郊传导扩散,随后慢慢渗入中心城区。降价促销的楼盘在郊区分布最多,有的让价数千元。5月底,番禺万科欧泊推出新品,部分靠变电站和马路的楼价跌至1.5万元/平方米左右,而其前一批产品最高报价超过2万元。端午节期间,全国总价地王亚运城山海湾组团,推出70多套136至180平方米的三至四房,最低售价仅9800元/平方米,远低于其开盘时的1.4万至2万元/平方米,一度引发老业主不满,拦门阻止进入小区看现房。不到半个月后,番禺华南板块大盘雅居乐剑桥郡推出全新江景楼王单位开始促销,一次性付款可享最低1 .2万元/平方米的优惠价格,公积金或商贷购买,部分产品售价也在1.5万-1.8万元/平方米。而这段时间,中心六区的部分楼盘如金沙洲、白云区外围部分楼盘,价格也开始展现友善的姿态。

  但大力度的降价促销,随着7月的到来,几乎绝迹。业内人士将这些促销看作是房地产企业(特别是上市公司)年中冲刺业绩任务的举动。

  然而,即便是年中,处于市中心交通最为便利位置的楼盘和带优质学位的楼盘价格却几乎没有回还的余地。至今年6月底,广州市海珠、荔湾、越秀三区的15个省级学位楼盘,除了东方文德广场清大户型尾货,售价从去年7月1日至今年1月带豪装5 .5万至5 .8万元/平方米,在6月变为毛坯4.5万元/平方米外,其余14个省级学位楼盘的价格均未变化。

  以一手楼价位为风向标的二手房市场也出现了步调相似的松动节奏,市郊放盘价格降低相对明显,市中心降价不多。在3-6月的传统学位房成交旺季,东风东、文德路、华阳小学学位房价格绝大部分铁板一块。而珠江新城内的高档小区,二手房价不但没降,有的价格还有上涨。“只是升值的速度比以前减缓。”珠江新城西区的地产经纪阿强(化名)说。但多家中介称,二手房销售受卖家心态影响很大,市区、市郊均出现急于出手的卖家1成以上的降价,也有卖家先搁置售房或改为出租,避开行情不好的时间出售带来的损失。

 部分楼盘开低价是噱头

  许多降价楼房存在装修朝向等差别

  比较再三,汪先生乘着番禺楼盘促销,买下一套三居室的房子。在外人看来,与该楼盘上一期最高超过20000元/平方米的售价相比,目前这个楼盘新一期产品的价格确实低了不少。但是否真的达到“5000元/平方米”的降幅,汪先生认为,“这很难说。”

  汪先生所买的这个楼盘,今年5月发售的新一期单位产品,最低价格仅为13000-16000元/平方米,较去年超过20000元/平方米的最高价格确实有5000元左右的均价降幅。但如此高的优惠仅仅覆盖了两栋最靠近变电站和马路的楼,其余几栋相对远离变电站的楼,价格都在17000-18000元/平方米左右。此外,新售楼宇每栋只有2部电梯,以前的有3部。东西为主的朝向也不如上一期带南向的单位。最后,汪先生以17300元/平方米的价格,购买了远离变电站的一个单位。

  5月下旬开始,随着楼价的松动,楼盘促销“大降5000元/平方米”、“7折售房”之类的吆喝不绝于耳,销售代理推销时也往往以此为招揽。但多位业内人士透露,价格最优惠的往往只有极少部分,或者是产品不同。并非所有房子都在一刀切大降价。

  同样是位于番禺的另一个楼盘,7月中旬举行购房送车活动,最低售价仅1.2万元/平方米起。绝对价格比3月份的1.4万元/平方米大降了近2000元。同一开发商在番禺的另一豪宅盘,售价亦比去年略有下降———低层最低售价仅为2.3万元/平方米,比去年低层报价2.8万元/平方米大减约5000元/平方米。开发商工作人员坦承,由于今年市场不好,旗下位于非中心区的几个楼盘的确售价比去年降低,“目前都是以底价卖房了”。但他透露,售价特别低的房源都只有少数几套,并不能代表整个楼盘实际价位。“其实,价格特别低的房源都只是噱头”。

  而南沙一个以最低8、9字头价格销售的楼盘。实际上此前开盘12000元/平方米的产品为精装修房,现在的产品是毛坯。虽然价格有变化,也并未达到被部分媒体报道的每平方米超过4000元的降幅。

  中原地产项目部总经理黄韬称,据其公司对上半年广州一手楼价格的检测,他认为上半年广州郊区一手楼降价幅在10%-15%之间。中心六区价格降幅在3%-5%之间,整个广州十区均价降幅大约在5%-8%。的确有个别单位降价促销的力度比较大,像市郊有的楼盘推出的部分促销能达到20%-30%,但这并不是市场上普遍的情况。

  一位不愿透露姓名的市区楼盘销售主管表示,绝对价格的变化其实也难以完全说明楼价的涨跌。因为每个楼盘的位置、装修水平,具体每套房子的楼层/朝向不同,绝对价格无法比较。“比如说开发商同一楼盘分批推出的房子,价格每平方米比之前便宜了1000块,但靠小区花园变成了靠马路的,或者是中高楼层变成了低楼层,南向变成了北向。你说这个价格是涨了还是跌了呢?”某品牌房企相关人士也称,在市场不好的情况下,其实这也是目前市场上会使用的营销策略之一。

 政府“指导价”有名无实

  预售证不再受制,双合同几近绝迹

  面对2013年房价凶猛上涨的势头,广州市国土房管部门去年在限购的基础上,加码使用限价、限签政策,完成当年楼市调控任务。今年上半年广州楼市不景气的背景下,政策悄然变动———限价已有名无实,对高端住宅限制签约的做法也已默默退出市场。

  去年4月,广州市开始实施“商品住宅预(销)售网上价格申报政策”。开发商卖楼前必须先登录指定网站申报预(销)售价格,价格通过审核才能获得预售证。未通过则需按系统提示调低。政府制定的“指导价”每平方米低于市场价数千甚至上万元,于是开发商另辟蹊径应对———将房价拆分为名义售价和装修款两部分,售一套房签订两份合同。名义售价用来申报,满足政府要求;装修款部分保障自身利润。

  这样的政策被视作广州楼市调控开始采用全面限价手段,被批行政手段干预市场,购房者却要为此埋单———拆分出的装修款无法贷款,一手房首付变相提高。

  春节前后这一政策开始松动。多家开发商透露,过年前政府部门就已透出要提高“指导价”的口风。春节后调整如期而至,各区域指导价先后有所提高,调整幅度也不同。越秀区某五羊新城及东风西板块,去年政府的指导价是33559元/平方米,今年年后房管部门允许在去年基础上有8%的涨幅。番禺华南板块一楼盘称,今年2月后政府给出的指导价每平方米比去年提高了5000元。

  渐次提高指导价的同时,今年4月广州市国土房管部门还开始要求,开发商在为楼盘拿预售证前须先签承诺书保证不搞“双合同”。之后,“指导价”更是开始有了讨价还价的余地。一些开发商感觉指导价过低难以单合同操作,向政府申请往往能提高指导价。越秀区一楼盘在年后便通过和政府部门沟通,提高了19%的指导价。而5月后他们更是发现,申报价格时,已经完全感受不到“指导价”的限制了。

  南都记者寻访近月开盘的47个楼盘中,仅仅2家要求签订双合同。且售楼人员均称为公司自身政策,并非限价所致。多家开发商称。“申报目前也就是走个过场而已。”

 高端盘限售、限签悄然而止

  一手网签均价逆风飞扬

  限价被突破的同时,广州高端楼盘获取预售证和签约的限制也在逐步淡化。

  去年楼价上涨时,即便已经满足政府限价要求,中心区楼盘和高端楼盘预售证还是难以顺利获取。而这些楼盘售出后进行网签时,还常常遇到“网签页面”无法打开的现象,“如果没收到政府的私下通知就没法签。”

  广州市国土房管局对限售限签的解释是,控制高价商品房上市的规模和交易节奏。因为高端楼盘成交量大会拉动市场均价,误导市场预期。“让老百姓误以为楼价涨得厉害。”

  这一政策的变化,越秀区一楼盘感受明显。在去年4月至12月间,广州各区的中高端楼盘一次发放预售套数一般只有50套左右,部分高价盘仅二三十套。但在今年4月,该楼盘在申请预售证时,“房管局人员说如果要在五一前拿证就只发放20%至50%的预售证,如果愿意等到五一以后,就可以一次性拿到全部预售证”。后来该盘申请延后,果然在5月上旬就顺利拿到预售证。

  高价盘被限制网签的情况,几个月前开始也逐渐放松。均价约4万元/平方米的新鸿基峻林位于天河区,此前一直沿袭着每月月底三天可网签6套的节奏,不过自从3月份开始,该盘就出现了每日均可网签的现象,单月网签就达到了50套,相当于此前半年的网签量。

  天河区一售价在4万元/平方米的高端楼盘相关负责人称,去年一周只能获得一两个网签名额。今年年后,允许网签的数量增加了,有时一天可以签6套,后来则基本上感觉不到有限制了,之前积压的成交很快就网签完了。

  限价、限售、限签的调控政策曾被批“行政手段干预市场”,业内视其意图为“粉饰楼市数据”。广州去年楼价一路飙升,但政府公布的一手住宅楼网签均价却从去年4月开始下降至去年初、前年底的水平。而今年,在这些政策放开之后,在广州楼市惨淡、价格走低的背景下,广州市国土房管局公布的近几个月一手住宅楼网签均价,却又逆风飞扬起来。

 限购尚未松绑,贷款额度难测

  下半年楼市走向不明

  根据中原集团研究中心监测,截至8月8日,在全国46个楼市限购城市中,已有36个作出不同程度调整。有7个城市官方明确取消,9个局部取消,另外有12个执行放松或执行层面取消。仅剩11个城市暂无政策调整。

  广州楼市限签、限价政策逐步放开后,限购政策有无松动变化?网传广州南沙将对澳港人士松绑限购政策的消息目前至少两次,均已被广州国土房管部门否认。到目前为止,广州市尚无放松限购的姿态。

  而广州公积金月度“限额管理”的新政策也开始对楼市产生影响。年底前广州每月公积金贷款额度仅为10亿元,规模锐减会导致部分银行或将出现无公积金额度可贷的局面。目前已有楼盘规定,8月后一律不接受公积金贷款,以免公积金贷款排队造成回款拖延。

  对于下半年广州楼市的走向,中原地产项目部总经理黄韬比较乐观。因为近月来楼盘的促销效果明显,折扣较明显的楼盘成交量一下子就上去了。他认为,广州楼价的下行可能会止于8月。因为刚需卖家的需求已经压抑了半年,而“金九银十”又恰好是传统意义上的楼市销售旺季。9月广州楼市可能会开始回暖,目前已经成为业内许多人的期许。

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文却不这么认为。在他眼里,近期局部地区的楼市成交量的上升,并不是楼市回暖的信号。更多的是,开发商楼盘降价促销,以价换量的结果。对于国内城市接连松动“限购”的举措,他并不将其看作是楼市的利好消息。“管理层对地方政府取消限购默许了,足以证明当前的房地产市场确实已经到了增长乏力的时候。”

  合富辉煌首席分析师黎文江则主张,广州市场需求仍在,但冲刺年中业绩的降价潮过去后,开发商和购房者都在观望下半年。他判断,下半年商业银行贷款额度的松紧将成为市场走向主导因素。

  广州楼市下半年究竟何去何从,现在没人有肯定的答案。

 一手房网签价

  为何逆市上扬

  限价、限售、限签的调控政策曾被批“行政手段干预市场”,业内视其意图为“粉饰楼市数据”。广州去年楼价一路飙升,但政府公布的一手住宅楼网签均价却从去年4月开始下降至去年初、前年底的水平。而今年,在这些政策放开之后,在广州楼市惨淡、价格走低的背景下,广州市国土房管局公布的近几个月一手住宅楼网签均价,却又逆风飞扬起来。

 市区学位房

  为何还在涨

  在3-6月的传统学位房成交旺季,东风东、文德路、华阳小学学位房价格绝大部分铁板一块。而珠江新城内的高档小区,二手房价不但没降,有的价格还有上涨。“只是升值的速度比以前减缓。”珠江新城西区的地产经纪阿强(化名)说。但多家中介称,二手房销售受卖家心态影响很大,市区、市郊均出现急于出手的卖家1成以上的降价,也有卖家先搁置售房或改为出租,避开行情不好的时间出售带来的损失。

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