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房地产市场风险累积 2014部分城市或面临崩盘

2014-01-10 09:19:36    来源: 收藏

 

  以万科[简介最新动态]和恒大[简介最新动态]所代表的两种模式,2013年发生了巨大的变化。万科作为全国最大的住宅开发商,增长后劲不足;恒大作为最早完整布局三四线城市的开发商,已经面临区域市场枯竭的问题。

  两家公司共同的问题是,中国住宅开发市场面临的风险在加大。频繁爆出的天价地正在蚕食住宅开发商的利润空间,一二线并非安全的避风港;三四线住宅售卖“收割了一茬”便难以为继,整体住宅高库存供大于求。

  世联地产[简介最新动态]董事长陈劲松认为,中国房地产市场单边上扬的时代已经结束,2014年城市间分化的局面还将加剧,市场的不确定性大幅上升,甚至不排除某些城市和区域会出现崩盘。

  高价地的去化压力

  2013年是房地产历史上地王最多的一年,不完全统计,全年地王出现超过20幅。

  虽然目前房企回归一二线城市的动作并未停止,但某房产集团联席执行总裁丁祖昱认为,京沪深穗四个一线城市已经走过了房地产高速发展的最快阶段,而从目前趋势来看,除了有“畸形需求”的北京之外,上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。

  在目前整体市场容量衡定的情况下,一线城市新房的成交量相对峰值已经回落。数据显示,2013年北京市新建商品住宅的成交面积为约946.3万平米,相比2012年的峰值出现了约45万平方米的降幅;上海2013年的新房成交量则比2007年的峰值下降约40%。

  在此背景下,开发商回归一线城市的开发难度和风险都在加大。北京亚豪机构指出,从2013年成交地块的土地成本来看,未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显,2014年年初,北京楼市将会有一批中高端项目集中上市,占比将显著上升。

  但与此同时,2013年这批高价地在未来面临的去化风险也在增加。丁祖昱分析,未来一线城市刚需住宅板块面临较大调整,豪宅市场也将面临去化的压力。

  “刚需客户群体购买力上升幅度有限,对于单价和总价的承受能力有限;而豪宅不是必需品,需求量也相对固定。”丁祖昱透露,从其2013年监测的数据来看,上海全年成交千万级豪宅3000余套,北京成交2000余套,广州和深圳加起来不过1000套。

  北京中原地产市场总监张大伟则指出,在一线和部分二线城市的高地价项目中,地价已经占到整个产品成本的40%以上,风险在于,随着未来房价涨幅放缓、下跌,房企的利润空间将被挤压,甚至可能亏本。

  二线城市的高库存隐患

  一线城市的高端住宅面临去化压力,二线城市的市场库存则持续积累。

  据相关研究中心监测,新增供应与2013年各地成交数据相比较,大多数二线城市供应规模能够覆盖当前各地住宅成交需求。在其样本城市中,八成城市新增住宅供应将同比上升,宁波、南京、成都三市同比增幅超过20%,其中宁波更是达到48%。该研究中心预计,2014年二线城市的供应面将迎来全方位扩张。

  上海某房地产研究院副院长杨红旭对21世纪经济报道记者说,二线城市的消化周期介于一线城市与三线城市之间,目前来看,整体市场成交相对平稳,供应却激增,库存大量累积的隐患显现,但不同城市的风险正在分化。

  以天津为例,2013年前11月,供求比已达1.4,供远大于求,而近15个月的消化周期,远超其他二线城市,滨海新区呈现萧条。

  重庆和长沙每年市场交易量庞大,成交均价却处于低位水平。数据显示,2013年前11月,长沙商品住宅成交已破1400万平方米,重庆也早已破千万平方米,但从均价来看,长沙仅在6000元/平左右,重庆也只是维持在7000元/平的套内水平。

  世联地产研究总监吴志辉说,在世联的调研中,即使部分拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市,例如供给巨大涨价压力不大的武汉、重庆和成都,2013年部分开发商在当地的盈利水平也不高,其中不乏知名房企;在一些传统的发达区域,例如苏南地区的苏锡常,因为外需的疲软楼市表现很差;即使在杭州这样的1.5线城市,不少开发商也面临着去化并不如意的挑战。

  “房企在以上二线城市很难赚到高利润,而由于当地高端需求缺乏,房价的进一步提升也很难拉动。”丁祖昱表示。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,人口和产业是二三线城市楼市能否持续的根本,二线城市受限于城市容量和人口规模,自用型需求有限,更多的是来自于投资性的需求,一有调控就首当其冲受到波及。

  行业增速下降

  在杨红旭看来,三四线城市的房地产市场已经整体供过于求,发展空间有限。

  根据业内分类,中国有289个地级以上城市,除了4个一线城市、33个二线城市外,252个都是三线城市。多数三线城市房地产市场容量小,需求有限且供给无限。此外,地方财政过度依赖房地产市场,导致波动风险很大。

  “那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的三线城市存在较大风险。”丁祖昱认为,在成交量低平、价格更低的市场中,即便是成本控制较好的一些规模房企,项目利润也很难如想象中可观,而且增加了企业的管控半径和管控难度,消耗了管理团队。

  “我们调研了很多三四线城市,发现供给压力巨大而总的需求有限,很多楼盘从年初到年底价格几乎没有怎么涨过,其中东北的三四线城市已成为不少开发商的梦魇,某些城市例如丹东目前的去化周期高达近7年,如果把未来的供应算上,去化周期更是长得可怕。”世联地产研究人士指出。

  世联预计,2014年将延续当前城市分化的态势,住宅供给面积增加10%左右,而需求却有所衰退,行业整体的去化率会低于2013年,预计销售面积同比增长5%,全国均价增长5%,销售金额增长10.2%,增速均远低于2013年。

  世联指出,2011年行业增速的下滑,导致很多开发商在2012年初面临着巨大的偿付危机,不得不降价来保证现金流的安全。在2014年,行业增速的下降同样会带来较大冲击,会有部分加杠杆过度的开发商面临去库存的压力。