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广州天河积极推地 或破楼市僵局

2014-10-20 11:00:34    来源: 收藏

限贷放松成交猛升 

广州房产网讯:在限贷放松,节后成交数猛升的当口,广州一口气推出天河区10宗商住用地,总起拍价为189.21亿元,这是今年广州起拍总价最高的一次大规模推地,而且其中8块是住宅用地,有楼市回暖的预判,业内对此次宅地成交前景相当看好。

从交易公告看,10块地中有8块都是华美牛奶厂地块,据悉,华美牛奶厂是广州“三旧”改造工程之一,其改造项目规划方案今年6月获批通过,而地块并未纳入年初广州国土房管局的供地计划表,可算是土地市场上意外的“惊喜”。8宗地块以二类居住用地为主,兼有部分商业用地,总宗地面积为54万平方米,总建筑面积为80万平方米,总起拍价高达90.81亿元,挂牌楼面起始价为8000~12000元/m2不等。

华美牛奶厂出让地块中凡涉及居住用地用途地块,均设置最高限制地价。按照规划方案,地块将改造成为低密度住宅区,预计可增加约70万平方米商品住宅供应。

另外一个受关注的则是东圃立交地块,该地块为二类居住用地、防护绿地和城市道路用地,用地面积12.33万平方米,规划建筑面积36.96万平方米(含地下),挂牌起始价44.6亿元,起拍楼面地价12058元/m2,地块出让也设置了最高限制地价64.6229亿元。值得一提的是,竞得该地块要按穗规委会审议通过的要求,将在项目范围内跨越东环高速路段设置上盖绿化平台,即快速路上“加盖”变成隧道,隧道上方建成公园,两边则建设大型住宅楼。这意味着地块建成,将成为广州首个跨越快速路的小区。

同时推出的还有金融城起步区AT091007地块,宗地面积2.91万平方米,规划建筑面积38.45万平方米,挂牌起始价为53.8亿元,楼面地价14000元/m2。

推地时机好过广钢新城,料受追捧

9月29日,广州刚推出了13宗地, 10宗地成交,总成交金额155亿元,3宗地因无人报价而流拍,广钢新城多地块接近底价成交,最高的为18254元/m2,还未达到政府设定的最高限价。而此次又推出10宗天河地块,有业内人士认为,如此大力度的土地供应是因为今年土地拍卖收入不理想,完成全年任务压力大,数据统计显示,截至9月17日,广州通过招拍挂方式出让土地共收入437亿元,按照今年年初800亿元的任务估算,完成率仅54.63%,加上9月29日成交的155亿元,在今年仅剩的不到三个月中,政府的推地压力明显不小。不过相对于9月29日有点惨淡的行情,业内人士对天河地块的拍卖前景则普遍看好。

合富辉煌首席分析师黎文江表示,首先天河的地块位置就决定了其有吸引力,就算华美牛奶厂地块偏远了点,只要周边配套改造铺垫一下,也比其他区域有吸引力,况且其起拍价不算高。

其次,因限贷放松,市场对回暖预期较高,预计第四季度楼市行情不错,这种情况下房企也乐意拿地,如果广钢新城的地是9月30日后拍的,其行情也不会如此。另外,预计会有更多外地房企会有兴趣争夺天河的地,而成交价格预计会超出起拍价不少,因为市区目前的平均地价在1.5万元/m2左右,楼价则在2.7万元/m2左右,广钢新村都能拍到1.8万多元/m2,天河的地块至少也能达到这个价格。

方圆地产首席分析师邓浩志也表示对天河住宅用地成交行情看好,他认为天河宅地的溢价率会超过广钢新城,奥体板块的天健上城目前的售价在2.2万~2.4万元/m2左右,华美牛奶厂地块也能达到这个价格,而且因为同时推出8块地,非常好打造一个全新的板块,估计会有一家发展商拿下多个地块的情况出现。对于金融城地块,邓浩志则表示不看好。

他认为,目前广州的商业用地已经是供过于求的状态了,而且金融城地块总价达到50多亿元,无论单价还是总价都比较高,会挡住不少房企出手的意愿,此外,今年7月后商地不再允许做公寓,因此只能做写字楼,而写字楼供应量已经很大了,除了销售很可能需要发展商自持经营,同时项目还有27万多平方米的商业部分,类似天河城这样大体量的商业部分对经营压力也很大,在金融城板块,可能10年都难旺起来。

新推地块或可平抑天河高房价

纵观近几年的楼市情况,前些年天河土地供应基本集中在珠江新城,从2007年到2009年推出的珠江新城住宅和商服用地有12宗,从2011年珠江新城的新货就开始不断上市,2009年珠江新城最后一块住宅用地推出,今年这个由越秀地产开发的越秀星汇御府上市。从2012年开始,因豪宅当道,天河区的楼价就居高不下。

根据广州房产网监控“阳光家缘”的数据显示,天河区2010年成交均价23432元/m2,成交套数5461套,2011年成交均价是27545元/m2,成交套数2518套,2012年成交均价31769元/m2,成交套数2697套,2013年成交均价35832元/m2,成交套数2935套,2014年1月~9月30日,天河区成交均价在37717元/m2,1806套。可以看到,近几年,天河区楼价始终引领全市,从2012年开始突破3万元/m2,从2013年起月均价甚至时常突破4万元/m2,这是因为在售的珠江新城的豪宅成交量一多,就会迅速拉高整体均价。

而2010年至今,天河推出的土地供应量主要有广氮地块、黄埔大道坚红化工厂地块、油制气厂地块以及金融城多个商业用地。可以发现,目前天河区新货数量不多,新盘主要是位于珠江新城的豪宅和东圃附近的“刚需”盘,2010年推出的广氮地块已经开发成“刚需”大盘天健上城,2万多元/m2的售价常常能成功拉低天河的均价。随着此次华美牛奶厂地块、东圃立交地块的推出,从规划来看,也都是“刚需大盘”的设计,相信随着天河“刚需”供应量的增加,将会对天河区的高房价有平抑作用。