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钟伟:房地产行业前景“趋凉”

2013-12-19 14:50:52    来源: 收藏

  经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在21世纪商业地产论坛2013年年会上表示,未来房地产市场总体上是“趋凉”。他认为,从2010年到现在,中国房地产泡沫化趋势不断加深,这个泡沫本来在高位是要完蛋的,如果政府在目前推出房地产税,这个泡沫就刺破了。但是,现在房地产业获得了一次软着陆机会。

  钟伟并不看好2014年房产市场,他认为明年待售面积巨大,且利润空间远不如今年,前景一般。

  他援引市场数据说:“2013年春节前后出现了一个爆发性的行情。因为当时的待售面积非常少,市场已经到了拐点。但现在情况不一样,现在待售面积大概将近5亿平方米,足够开发商卖5个月,而正常的待售面积是2.5亿平方米。拿了预售证卖不掉,就是企业和市场的问题。”

  钟伟继续补充道,另一方面,房地产开发企业的利润远远不如今年。2013年利润好的原因是房价超出之前预期。今年房价普遍涨了10%-15%,远远超过预期,多出来的这部分全都是超额利润了。

  钟伟表示,如若2014年房价没有超预期的上涨,房地产企业的融资成本也不会持续下行,甚至有可能会上升,除了大企业能保证利润有一定高速增长,大多数房地产的利润增速不如今年。

  他甚至建议,现在没有任何必要买入一家商业银行或者房地产公司的股票,它们没有价值,因为房地产业是一个长周期行业。

  虽然对房地产行业充满了悲观,但钟伟还是指出:“今后几年,中国房地产获得了一次清晰可见的软着陆的机会。”他认为这个软着陆的机会主要来自于以下几个方面:

  第一,购房不再是富裕阶层唯一的投资渠道,现在理财产品、信托产品收益率较高。在房地产市场上,改善性需求位于第一位,刚性需求第二位,投资性需求在市场上的占比非常少,这给房地产行业软着陆带来大的推动。

  第二,调控政策“歪打正着”。2010年之前出台的房地产调控政策,主要是给开发商、给地方政府加码加量,限制供给,或者推高供给的价格,而在需求这一层,无论买房是自住的还是投资,都没有限制。总之,让供给更困难,价格更高,需求充分释放,从而不断推高房价。但调控政策在2010年之后变成了抑制需求,如限购、限贷等。

  第三,从现在到今后几年,由政府提供的各类保障性的住房,大概占全国住宅供应比重可以上升到15%-20%。政府提供的这类住宅占比上升后,具有非常大的价格抑制作用。

  在钟伟看来,目前中国房地产行业结构性的供过于求,有向整体供过于求迈进的趋势,但从现在到2020,中国房地产出现了难得的成功的软着陆的机会,政府很有可能把握住这次机会。换句话说,房地产泡沫不会破裂。(编辑 徐炜旋)