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广州楼市渐渐转冷 “黄金月”成色一般

2014-05-13 14:14:20    来源: 收藏

4月份和5月1~3日“五一”小长假的成交数据相继出炉,这一段时间的楼市情况通常被视作全年走势的风向标。数据显示,广州楼市4月份的签约套数少于去年同期,但5月1日~3日的签约量则高于去年的“五一”小长假。价格方面,尽管部分楼盘仍然实行“双合同”,4月楼价同比去年仍然有8.87%的上涨,但“五一”小长假的均价却比去年同期下跌了8%。如果5月份的均价延续“五一”的下跌行情,则充分显示出开发商已普遍“以价换量”走货。

在全国范围看,“五一”假期楼市成交量创出新低,进一步加剧了房企的焦虑。中原集团研究中心监测的全国54个城市数据显示,“五一”小长假全国54个主要城市合计住宅签约9887套,较2013年同期的14642套下滑32.5%。其中一线城市下调幅度最大,3天合计签约1046套,同比下滑40%;尤其是北京,同比大降79%。成交量创新低的同时,一直坚挺的成交价格也出现下行迹象,4月份的“百城房价指数”显示,近半数城市环比下跌,连万科等龙头开发商也开始降价跑量。

近三年黄金月 今年卖楼最少

记者在“五一”小长假踩盘时从开发商处了解到,房企对今年的行情比较谨慎,不少一线销售负责人认为“日子不大好过”,所以不少楼盘都拿出“边角”单位做特价,虽然还未去到全面降价,但信号已很明显:以后同一个楼盘不同朝向楼层的户型价差会加大,开发商更希望通过走量先回笼资金。

买家:议价空间大了

对于普通买家来说,现在和开发商的议价空间更大了,不仅首付方式比较灵活,就算需“卖一买一”的换房族也有比较充足的时间去周转资金,而且可商量的折扣也会比以往增加,销售人员为了促成交易也愿意主动帮忙申请更多优惠。不过,市场永远都是买涨不买跌,如果不是有比较急迫的换房需求,目前持币观望的市民也不在少数,而投资型物业和度假型物业所面临的“寒潮”则更加明显,即便是市中心的公寓产品销售情况也是差强人意。“面对房地产市场整体不大乐观,有闲钱的买家也把钱包捂得更紧了。”市区某公寓产品负责人感叹其公寓销售不如预期。

网签价:4月比3月降了5.1%

从签约套数看,今年4月份签约量虽然达5195套,但却是近三年来网签套数最低的4月份。根据网易房产对阳光家缘网签数据的监控,2013年4月网签5615套,2012年4月网签5437套。不过,5月1日~3日广州网签套数有所恢复,虽然不及2012年的三天签约近600套,但也比去年的378套有进步。不过,有开发商认为,“五一”三天的签约套数最多能反映4月下旬的销售情况,小长假这波销售行情最快也要5月中下旬才能从数据上反映出来。

价格方面,今年4月网签均价为14714元/m2,比去年4月涨8.87%,但环比3月则降了5.1%。这主要是因为单价4万元/m2以上的高端楼盘网签量在4月份大大减少,天河区均价从3月的41220元/m2降至4月的31947元/m2,变化幅度较大。

从近两年前4个月的楼价对比看,随着网签的逐渐放松,今年3月份签约价格已经明显超过了去年同期。不少业内人士认为,如果包括“双合同”价格,今年实际楼价会比去年同期涨得更明显。小长假3天广州共签约404套,高于去年同期的378套,但与前年的594套相比下跌了三成。签约均价今年只有14015元/m2,相比去年“五一”三天的15223元/m2下跌了约8%,但和前年的12832元/m2相比还是有明显上升。

如果从各区均价来看,则今年4月和去年4月相差不算太明显。从化仍然是“7字头”,增城由于限价等原因,维持“8字头”之余,今年4月价格还比去年低。天河由于4月份高价盘签约量减少,均价仅有3.2万元/m2,但去年4月天河的签约价已超过3.5万元/m2。海珠、白云和新黄埔的价格也变化不大,但越秀区今年4月签约价格达到3.8万元/m2,去年签约价为3.43万元/m2,今年升幅也比较明显。

热点区域:新黄埔增城最活跃

萝岗板块和增城的楼盘因为性价比较高成交活跃,仍然是广州“刚需”买家的挚爱。去年4月的销冠锦绣御景国际一个月内签约204套,但今年4月销冠中海誉城则一口气签了476套。保利西海岸这个长期处于成交套数前十的楼盘,今年4月以207套排在第二位,签约均价和去年差不多。后起之秀是最近很受荔湾换房客青睐的大坦沙项目花语水岸,凭借靠近地铁交汇站坦尾站以及不到2.6万元/m2的单价,以123套成为荔湾4月销冠,也是市中心楼盘中唯一一个跻身前十的项目。

5月1~3日三天的销售前10名中,花都的保利花城以43套成为签约冠军,之后是碧桂园豪园、金地公园上城、中海誉城。海珠的力迅·时光里以13套成为海珠打入前十名的项目,签约均价29686元/m2。 文/表:记者 陈白帆

公寓跳水卖“白菜价”

虽然市场上公寓供应量已经相当大,不少公寓项目也觉得市场热度不及以往,销售速度从4月下旬开始明显放慢,但仍挡不住广大投资型买家“贪平”的热情,总价在60万元以下的小公寓还是相当受宠。特别是二三十万元一套的小公寓,更被投资者如买大白菜一般抢购,由于总价低,买家也愿意等个5年、10年搏未来。因此公寓销售排名第一的合景天峻4月份一共签约728套,刷新了公寓产品的月销纪录。

记者发现,4月份公寓产品销售套数前十的项目中,除了荔湾的邦华星际广场外,其余全部集中在萝岗板块、增城、花都和番禺。销售套数最多的合景天峻和誉山国际一个位于萝岗和增城交界,一个在增城,这两个项目的小户型公寓本来总价就低至20多万元一套,再推出分期首付则更加煞食。

同时,番禺长隆商圈的公寓项目也比较受投资客认同,在总价不过60万~100多万元的情况下,买家的兴趣也很浓厚。

尽管现在也有不少商业项目将公寓产品做成“类住宅”,以期吸引更多自住型买家购买,但由于无法增添户口、学位等附加值,肯掏钱的自住型买家未必有想象中多,愿意花钱买公寓的客户看中的仍然是“低总价”这点。因此,虽然市中心也有不少混合住宅和公寓两种产品的项目在售,但由于其价格动辄150万~200万元以上一套,投资者担心租金回报率还不如理财产品,即便地段一流,但付诸行动的投资客还是要比预期少。